Cómo evitar el remate de su casa con la ley de insolvencia
Guía para personas en Bogotá con crédito hipotecario en mora a las que el banco ya les inició un proceso judicial.
Respuesta corta: si usted cumple los requisitos y presenta la solicitud de insolvencia antes de que se realice el remate, una vez el centro de conciliación o la notaría la acepta, el proceso ejecutivo hipotecario se suspende y el remate no puede continuar mientras se negocia un acuerdo de pago con todos sus acreedores.
1. Qué pasa cuando el banco lo demanda
Cuando una persona deja de pagar su crédito hipotecario, el banco suele iniciar un proceso ejecutivo para la efectividad de la garantía real (conocido como proceso ejecutivo hipotecario). Aunque cada caso tiene sus tiempos, las etapas suelen ser estas:
| Etapa | Qué significa para usted |
|---|---|
| Demanda y mandamiento de pago | El juez ordena pagar la deuda. Usted es notificado y tiene un plazo para responder. |
| Embargo y secuestro del inmueble | La casa queda embargada y puede ser entregada a un secuestre que la administra. |
| Avalúo | Se determina el valor del inmueble para el remate. |
| Fecha de remate | El juzgado fija el día de la subasta pública del inmueble. |
| Remate y aprobación | El inmueble se adjudica al mejor postor (o al banco) y el juez aprueba el remate. |
Mientras más temprano actúe, más opciones tiene. Por eso le recomendamos buscar asesoría desde la notificación de la demanda, sin esperar a que haya fecha de remate.
2. Cómo la insolvencia detiene el remate
El artículo 545 del Código General del Proceso, modificado por la Ley 2445 de 2025, establece los efectos de la aceptación de la solicitud de insolvencia. Entre ellos:
- No se pueden iniciar nuevos procesos ejecutivos contra usted.
- Se suspenden los procesos ejecutivos que ya estaban en curso, incluidos los de cobro hipotecario y, con ellos, el remate.
- Se suspenden los descuentos de nómina (salvo las obligaciones alimentarias).
- No le pueden suspender los servicios públicos domiciliarios por las deudas anteriores.
En la práctica, el conciliador o notario comunica la aceptación a los juzgados donde cursan los procesos para que los suspendan. Es clave que la solicitud esté bien preparada: si faltan documentos o la información está incompleta, la aceptación puede demorarse, y en un caso con fecha de remate cada día importa.
3. Qué pasa con el crédito hipotecario en el acuerdo
El banco con garantía hipotecaria participa en la negociación como un acreedor más, con su voto. La propuesta de pago se construye para que usted pueda normalizar las cuotas atrasadas y seguir pagando el crédito en condiciones que su ingreso permita. Algunas opciones que suelen negociarse:
- Pagar el valor en mora en un plazo razonable junto con las cuotas corrientes.
- Ajustar plazos o condiciones de otras deudas (tarjetas, libranzas, créditos de consumo) para liberar flujo y cumplir la hipoteca.
- Priorizar el pago de la vivienda dentro del plan general.
El acuerdo se aprueba con el voto de dos o más acreedores que representen más del 50 % de los votos. Por regla general, el plazo para pagar no puede superar 5 años, salvo que una mayoría calificada de acreedores acepte uno mayor.
4. ¿Cuándo ya es tarde?
La insolvencia suspende procesos, pero no deshace un remate que ya se realizó y fue aprobado. Si el remate ya ocurrió, las opciones cambian y dependen de la etapa exacta del proceso. Si su remate está programado, busque asesoría de inmediato: con una fecha próxima, lo ideal es radicar la solicitud con suficiente anticipación para que pueda ser aceptada y comunicada al juzgado.
¿Tiene fecha de remate en las próximas semanas? Escríbanos por WhatsApp indicando la fecha y el juzgado, y le damos prioridad.
5. ¿Y si no hay acuerdo?
Si en el plazo de negociación no se logra un acuerdo, o si después se incumple, el caso puede pasar a liquidación patrimonial, en la que un juez dispone de los bienes del deudor para pagar a los acreedores. Por eso, antes de radicar, evaluamos con usted si hay una propuesta viable y cuál es el riesgo real para su vivienda. No le recomendaremos iniciar un trámite que lo deje en una situación peor.
6. Documentos que necesita para la evaluación
- Cédula de ciudadanía.
- Número de radicado del proceso (aparece en la notificación de la demanda) y juzgado.
- Extractos o certificados de sus deudas: hipoteca, tarjetas, créditos y libranzas.
- Soportes de ingresos: desprendibles de nómina, certificado laboral o declaración de ingresos si es independiente.
- Certificado de tradición y libertad del inmueble, si lo tiene.
- Relación de sus gastos básicos mensuales y de las personas a su cargo.
Si no tiene todo, no se preocupe: con el número del proceso y una idea de sus deudas podemos hacer la primera revisión.
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